Comprar casa en España siendo extranjero: guía completa paso a paso (2026)

Como extranjero puedes comprar una vivienda en España en las mismas condiciones que un español. No necesitas ningún permiso y no existe ninguna restricción a la propiedad extranjera. Lo que sí necesitas es un NIE, una cuenta bancaria española, un abogado independiente y un presupuesto adicional del 10 al 14 % sobre el precio de compra para impuestos y gastos. Desde la reserva hasta la entrega de llaves suelen pasar entre dos y cuatro meses.

El proceso de compra en España difiere en varios puntos importantes de lo que quizá conozcas en tu país. En esta guía te explicamos todo el recorrido, desde los primeros preparativos hasta la firma ante notario, incluidos los tipos impositivos actuales por comunidad autónoma.

Actualizado el 13 de octubre de 2026, con los nuevos tipos impositivos de la Comunitat Valenciana vigentes desde el 1 de junio de 2026.

¿Qué necesitas para comprar una casa en España siendo extranjero?

Antes de comprometerte con una vivienda, conviene tener tres cosas resueltas. Si las dejas para después de la reserva, corres el riesgo de que el proceso se paralice mientras los plazos de tu contrato siguen corriendo.

Solicitar el NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu número de identificación fiscal en España. Sin él no puedes abrir una cuenta bancaria, firmar la escritura ni pagar impuestos, así que es literalmente el primer paso. Puedes solicitarlo en el consulado español de tu país o con cita previa en la Policía Nacional en España. Calcula entre dos y seis semanas, por lo que conviene empezar pronto.

Abrir una cuenta bancaria en España

Con tu pasaporte y tu NIE puedes abrir una cuenta sin complicaciones en la mayoría de los bancos españoles. La necesitarás para los pagos de la compra, pero sobre todo para después: el gas, el agua, la luz, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la cuota de la comunidad de propietarios se cobran casi siempre por domiciliación bancaria en un banco español.

Un poder notarial, si no puedes firmar en persona

Si no puedes estar en España el día de la firma, otorgas un poder notarial a tu abogado. Así podrá firmar en tu nombre, incluida la escritura definitiva ante notario. El poder puede otorgarse ante un notario español o ante un notario de tu país con apostilla de La Haya.

En Palmhouses gestionamos estos tres trámites de forma estándar dentro de nuestro acompañamiento integral en la compra, para que no tengas que ocuparte de ellos desde el extranjero.

¿Cómo es el proceso de compra paso a paso?

La compra de una vivienda en España consta de seis pasos. La mayor parte del tiempo transcurre entre la reserva y la firma ante notario: de media, entre dos y cuatro meses.

1. Orientación y selección. Defines la zona, el tipo de vivienda y el presupuesto. La diferencia entre la Costa Blanca y la Costa Cálida no está solo en el precio, sino también en los servicios disponibles fuera de temporada alta y en los impuestos.
2. Viaje de visitas. En pocos días visitas una selección previa de viviendas, con acompañamiento sobre el terreno.
3. Contrato de reserva. Reservas la vivienda con un depósito que suele estar entre 3.000 y 6.000 euros. La vivienda se retira del mercado y el importe se descuenta después del precio de compra.
4. Comprobación jurídica. Tu abogado solicita la nota simple del Registro de la Propiedad y comprueba la titularidad, las cargas, las licencias y las servidumbres.
5. Contrato de arras. Normalmente pagas el 10 % del precio de compra, menos el depósito de reserva. Si desistes después, pierdes ese importe. Si es el vendedor quien desiste, debe devolverte el doble.
6. Firma ante notario. Pagas el resto del precio, firmas la escritura pública de compraventa y recibes las llaves. Después, la vivienda se inscribe a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en España además del precio?

Calcula entre un 10 y un 14 % adicional. La cifra exacta depende sobre todo del impuesto de compra, que viene determinado por dos factores: si compras una vivienda de segunda mano o de obra nueva, y en qué comunidad autónoma se encuentra.

Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. Si compras obra nueva directamente al promotor, pagas en su lugar un 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A cambio, cuentas con las garantías legales de 1, 3 y 10 años.

A esto se suman el notario y el Registro de la Propiedad, que juntos rondan el 1 o 2 %, y los honorarios del abogado. Estos suelen ser el 1 % del precio de compra, más un 21 % de IVA.

Impuestos por comunidad autónoma (2026)

Desde el 1 de junio de 2026, la Comunitat Valenciana redujo el tipo general del ITP del 10 al 9 % y el del AJD del 1,5 al 1,4 %. Otras comunidades, como las Islas Baleares, aplican sus propios tipos. Los tipos reducidos para jóvenes y familias numerosas que encontrarás en internet solo se aplican a la vivienda habitual. Para una segunda residencia pagas el tipo general.

Ejemplo práctico: una vivienda de 300.000 euros en la Costa Blanca

Si financias la compra con una hipoteca española, a esto se suman los gastos de tasación y de formalización.

¿Qué gastos fijos tienes después de la compra?

Los gastos no terminan con la entrega de llaves. Como propietario pagas cada año el IBI, calculado sobre el valor catastral, y una pequeña tasa de basuras. Si la vivienda forma parte de un complejo de apartamentos o un residencial, también pagas la cuota de la comunidad para el mantenimiento de jardines, piscina y zonas comunes. Los compradores suelen subestimar este gasto, así que pide siempre los importes actuales antes de reservar.

Aunque solo uses la vivienda tú mismo, pagas cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Hacienda parte de una renta imputada del 1,1 o el 2 % del valor catastral, que tributa al 19 % para residentes en la UE y el EEE y al 24 % para residentes en otros países. Si alquilas la vivienda, tributas en cambio por los ingresos reales del alquiler.

Tu país de residencia también puede gravar la vivienda o sus rendimientos, normalmente con una deducción para evitar la doble imposición en virtud de un convenio fiscal. Cómo funciona varía según el país y la situación, así que conviene que lo revise un asesor fiscal que conozca ambos sistemas.

¿Cómo se financia una casa en España?

La mayoría de los compradores internacionales eligen una de estas tres vías. Cuál te conviene más depende de tus ingresos, del valor acumulado en tu vivienda actual y de los tipos de interés del momento.

Con fondos propios

Comprar íntegramente con tu propio dinero es la vía más rápida: no hay solicitud de hipoteca ni tasación que pueda retrasar el proceso. Ten en cuenta que los gastos adicionales del 10 al 14 % también tendrás que cubrirlos con fondos propios.

Ampliando la hipoteca de tu vivienda actual

Muchos de nuestros compradores amplían la hipoteca de su vivienda en su país y destinan ese dinero a la compra en España. Suele ser más rápido y más barato que una hipoteca española, y trabajas con un banco y unas condiciones que ya conoces. No todas las entidades lo permiten para una vivienda en el extranjero, así que consúltalo antes.

Con una hipoteca española

También puedes pedir una hipoteca en España, pero como no residente se financia en la práctica entre el 60 y el 70 % del valor de tasación. Es decir, aportas al menos un 30 % de fondos propios, más los gastos adicionales. Los bancos españoles además piden un expediente financiero completo, con nóminas y declaraciones de la renta, entre otros documentos.

¿No tienes claro qué vía te conviene? Estaremos encantados de analizarlo contigo.

¿A qué debes prestar especial atención?

El mayor malentendido entre los compradores extranjeros: el notario en España no comprueba lo que crees que comprueba. El notario da fe de la operación y verifica que cumple los requisitos legales, pero no investiga si hay una ampliación ilegal en la parcela ni si la vivienda tiene deudas pendientes. Ese es el trabajo de tu propio abogado. Por eso conviene contratar siempre a un abogado independiente del vendedor.

Para empezar, tu abogado comprueba que el vendedor figura realmente como propietario en el Registro y que la vivienda no tiene hipotecas ni embargos. También verifica que lo que existe físicamente, incluidas ampliaciones y piscina, coincide con lo inscrito en el Catastro y en el ayuntamiento. Las deudas pendientes también merecen atención: el IBI o las cuotas de comunidad impagados pueden pasar al nuevo propietario. Por último, la vivienda debe contar con certificado de eficiencia energética y con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

Si compras sobre plano, presta especial atención a los pagos a cuenta. Cada pago al promotor durante la construcción debe estar cubierto por un aval bancario o un seguro. Si el proyecto no se entrega, recuperas tu dinero.

Por último, comprueba que tu agencia inmobiliaria está inscrita oficialmente. En la Comunitat Valenciana se trata del registro RAICV. Palmhouses está inscrita y trabaja con un socio jurídico fijo. En otro artículo te explicamos cómo reconocer una buena agencia inmobiliaria en España.

Preguntas frecuentes sobre comprar una casa en España

¿Cuánto se tarda en comprar una casa en España?

Desde la reserva hasta la firma ante notario pasan de media entre dos y cuatro meses. En obra nueva sobre plano, la entrega depende del calendario de construcción y puede tardar entre año y medio y dos años.

¿Se puede comprar una casa en España sin viajar hasta allí?

Sí. Con un poder notarial, tu abogado puede firmar todos los documentos en tu nombre, incluida la escritura ante notario. Aun así, la mayoría de los compradores visitan la vivienda al menos una vez antes de reservar.

¿Me afecta el impuesto del 100 % propuesto para compradores extranjeros?

Solo si no eres ciudadano de la UE ni resides en la UE. El Gobierno español ha propuesto un impuesto adicional para ese grupo de compradores; los ciudadanos de la UE no se ven afectados. A octubre de 2026, la propuesta no ha entrado en vigor.

¿Necesitas permiso de residencia para comprar una casa en España?

No. Para comprar solo necesitas el NIE. Vivir en España es otra cuestión: los ciudadanos de la UE que se quedan más de tres meses se inscriben en el Registro Central de Extranjeros, mientras que los ciudadanos de fuera de la UE que quieran permanecer más de 90 días en cualquier periodo de 180 necesitan un visado o permiso de residencia. Ser propietario de una vivienda en España no da derecho a residir en el país por sí solo.

¿Pagas impuestos en tu país por una casa en España?

Depende de tu país de residencia. Muchos países gravan los inmuebles en el extranjero o sus rendimientos, normalmente con una deducción para evitar la doble imposición. En España pagas cada año el IBI y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

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