Riesgos a la hora de comprar una casa en España: ¿qué hay que tener en cuenta?

Comprar una casa en España suele empezar con una sensación: sol, tranquilidad, una terraza con vistas. Esa sensación es valiosa, pero no constituye un contrato de compraventa. El proceso de compra en España es diferente al de Bélgica o los Países Bajos, y es precisamente ahí donde a veces surgen problemas. Asesoramos a compradores belgas y neerlandeses en sus compras en la Costa Blanca y observamos que se repiten los mismos errores. A continuación, los enumeramos, junto con medidas concretas que puede tomar para solucionarlos.

1. Solo debes calcular con el precio de venta.

El precio de venta no es el precio final que pagarás. Para una vivienda ya construida, debes pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad Valenciana, que incluye la Costa Blanca, este impuesto es del 9 % desde el 1 de junio de 2026, y del 11 % para propiedades que superen el millón de euros ( Taxdown, 2026 ). Para obra nueva, debes pagar el 10 % de IVA más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además, debes añadir los gastos de notaría, registro de la propiedad, abogado y, posiblemente, un gestor, un proveedor de servicios administrativos que se encarga de la documentación. Calcula aproximadamente entre un 11 % y un 14 % adicional al precio de compra; la cantidad exacta dependerá de la región, el precio y la hipoteca.

Y los costes no terminan con la entrega de las llaves. Hay que tener en cuenta el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI), la cuota a la comunidad de propietarios y el impuesto español para no residentes.

2. Deudas asociadas a la vivienda

En España, las deudas pueden estar vinculadas a la propiedad en lugar de al vendedor. Una hipoteca pendiente, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) impagado o las cuotas de la comunidad de propietarios atrasadas podrían convertirse en un problema tras la compra. Por lo tanto, solicite una Nota Simple actualizada al Registro de la Propiedad. Este documento indica quién es el propietario y qué cargas pesan sobre la propiedad. Además, solicite a la comunidad de propietarios un certificado que confirme que no existen deudas pendientes.

3. Lo que ves no siempre es lo que queda registrado.

Una terraza cerrada, un dormitorio adicional o una piscina: no todo lo que ve está documentado legalmente. Si el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad no coinciden, esto puede causar problemas con su hipoteca, su seguro o una venta posterior. Consulte con su abogado si las ampliaciones están permitidas y si la propiedad cuenta con la documentación de habitabilidad adecuada.

4. Firmar demasiado rápido después de una visita agradable.

Tras una visita estupenda, no querrás desprenderte de la propiedad. Sin embargo, solo firmarás cuando conozcas todos los términos. Normalmente, a un contrato de reserva le sigue un contrato de compraventa con un pago inicial de alrededor del 10 %. Si posteriormente desistes de la compra, generalmente pierdes esa cantidad. Si el vendedor se retracta, suele devolver el doble. Asegúrate de revisar los términos con antelación, especialmente en lo que respecta a qué sucede si tu hipoteca no se aprueba.

5. Comprar una vivienda de obra nueva sin comprobar las garantías.

En las construcciones nuevas, es común pagar a plazos durante la fase de construcción. Asegúrese de que cada pago esté respaldado por una garantía bancaria o un seguro a su nombre, para que recupere su dinero si el proyecto no se completa. Una vez finalizada la obra, se aplican las garantías legales de 1, 3 y 10 años. Esta última es el Seguro Decenal, que cubre defectos estructurales. Infórmese sobre él antes de firmar, no después.

6. No tener abogado propio e independiente

El notario español se encarga principalmente de verificar la validez legal de la escritura, no de comprobar si la compra le resulta favorable. Por lo tanto, contar con un abogado que represente exclusivamente sus intereses no es un lujo. Elija a alguien que hable su idioma o que trabaje con un traductor para que comprenda lo que firma. Si otorga un poder notarial, asegúrese de que se le explique con precisión qué acciones está autorizado a realizar en su nombre.

7. Comprar basándose en el ambiente vacacional.

Un complejo en agosto es diferente a uno en enero. Visite el vecindario también fuera de temporada, verifique la distancia a tiendas y un hospital, y preste atención a la orientación de su terraza. ¿Desea alquilarlo? Desde el 3 de abril de 2025, para nuevos alquileres turísticos en un complejo de apartamentos, se requiere el permiso expreso de tres quintas partes de los propietarios ( OCU, 2025 ). Además, se aplican las regulaciones regionales y municipales. Verifique esto antes de su compra, especialmente si el alquiler es necesario para que su inversión sea financieramente viable.

Así es como se compra sin sorpresas

Con una buena preparación y el apoyo adecuado, puedes evitar casi todos los inconvenientes mencionados. Tramita tu NIE (número de identificación fiscal español) y abre una cuenta bancaria en España con suficiente antelación, solicita un presupuesto personalizado por adelantado y no firmes nada antes de que tu abogado lo haya revisado.

En Palmhouses tienes un único punto de contacto, desde la primera videollamada hasta después de la entrega de llaves. Nuestro equipo de habla neerlandesa también dio el paso a España y sabe dónde pueden surgir problemas. Sin letra pequeña ni ambigüedades. ¿Ya estás buscando? Mira apartamentos en la Costa Blanca, villas en la Costa Blanca o casas en Torrevieja.

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