Notario, abogado y número NIE: ¿quién se encarga de qué al comprar una propiedad en España?
Al comprar una vivienda en España, tratas con más intervinientes que en los Países Bajos o Bélgica. Hay un notario, pero su función es distinta de la que quizá esperas. Además, necesitas un NIE, a menudo eliges tu propio abogado y un gestor se encarga del papeleo. ¿Quién hace qué y qué tienes que gestionar tú? Te lo explicamos todo.
El NIE: tu primer paso
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es tu número de identificación fiscal en España. Sin NIE no puedes comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria en España ni poner los suministros a tu nombre. Por eso, solicítalo en cuanto empieces a buscar en serio.
El NIE se solicita con el formulario EX-15. La tasa se paga con el modelo 790 (código 012) y asciende a 9,84 € (Gobierno de España). Si vives fuera de España, puedes presentar la solicitud en el consulado español de tu país de residencia. Si estás en España, también puedes hacerlo ante la Policía Nacional, con cita previa. Además, puedes autorizar a alguien en España para que lo solicite en tu nombre, como tu abogado o un gestor. Lleva tu pasaporte y ten en cuenta que puede haber espera para conseguir cita.
El abogado: trabaja solo para ti
En España, el abogado no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Tu abogado defiende únicamente tus intereses. Consulta el Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda está libre de cargas y deudas, verifica que las ampliaciones cuentan con licencia y revisa el contrato de reserva y el contrato de arras antes de que firmes. Con un poder notarial, tu abogado también puede firmar en tu nombre, solicitar tu NIE y abrir una cuenta bancaria.
Cuenta con unos honorarios de aproximadamente el 1 % del precio de compra, más un 21 % de IVA. Elige un abogado independiente del vendedor y del promotor, que hable tu idioma o trabaje con un traductor.
El notario: imparcial, no tu asesor
La compraventa se formaliza en la notaría, donde comprador y vendedor firman la escritura. El notario es un funcionario público imparcial. Comprueba que la escritura se ajusta a la ley, recoge la voluntad de ambas partes y les informa gratuitamente sobre la escritura, los impuestos y los registros (Consejo General del Notariado). Como comprador, puedes elegir el notario.
Lo que el notario no hace: valorar si la vivienda es una buena compra ni defender tus intereses frente al vendedor. Para eso está tu abogado. Si no hablas español, debes poder demostrar que entiendes la escritura; para ello suele estar presente un intérprete.
El gestor y el Registro de la Propiedad
Tras la firma ante notario llega el papeleo. Un gestor es un profesional administrativo que presenta y paga el impuesto de transmisiones, tramita la inscripción de la escritura y a menudo también pone a tu nombre el agua, la luz y el IBI. Si tienes hipoteca, normalmente es el banco quien elige y paga al gestor.
La inscripción en el Registro de la Propiedad hace pública tu titularidad. Solo tras la inscripción estás protegido como propietario frente a todos. Suele tardar unas semanas.
Quién se encarga de qué, paso a paso
Paso | Quién | Qué haces tú |
|---|---|---|
Solicitar el NIE | Tú, tu abogado o un gestor | Aportar el pasaporte y el formulario EX-15 |
Revisar la vivienda y la titularidad | Tu abogado | Hacer preguntas y revisar documentos |
Reserva y contrato de arras | Tu abogado y el vendedor | Firmar y pagar la señal con el visto bueno de tu abogado |
Hipoteca (si la necesitas) | El banco | Aportar datos de ingresos y pagar la tasación |
Firmar la escritura | El notario | Firmar en persona o mediante poder notarial |
Impuestos, registro y suministros | El gestor | Facilitar datos bancarios y de contacto |
¿No puedes ir al notario? Usa un poder notarial
Si no puedes venir a España a firmar, puedes otorgar un poder notarial a otra persona, a menudo tu abogado. Firmas el poder ante un notario español, en un consulado español o ante un notario de tu país con apostilla y traducción jurada. Asegúrate de que conste exactamente qué puede hacer tu representante en tu nombre y limita el poder a esta compra.
Un buen equipo a tu lado
La compra en España va sobre ruedas si sabes quién hace qué y cuentas con las personas adecuadas. Tramita tu NIE a tiempo, elige un abogado independiente y deja el papeleo en manos de un gestor con experiencia. Lee también sobre los inconvenientes más habituales y sobre lo que pagas además del precio de compra.
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