Hipoteca para una vivienda en España: ¿banco español o capital holandés?
Si compras una casa en España y no la pagas con tus propios fondos, tienes básicamente dos opciones. Puedes solicitar una hipoteca con un banco español o utilizar el capital acumulado en tu vivienda en los Países Bajos. Ambas pueden funcionar bien, pero las condiciones, los costes y las implicaciones fiscales difieren significativamente. En este artículo, las comparamos para que puedas evaluar cuál te conviene más.
Ruta 1: una hipoteca con un banco español.
Incluso como no residente, puedes obtener una hipoteca en España. Sin embargo, los bancos españoles ofrecen menos financiación que en los Países Bajos. La mayoría presta a los no residentes un máximo del 70 % del límite inferior entre el precio de compra y el valor de tasación, y algunos solo el 60 % ( Rastreator ). El resto lo aportas tú, además de unos gastos adicionales de entre el 11 % y el 14 % aproximadamente. El plazo suele ser de un máximo de 20 a 30 años.
¿Qué necesitas? Un NIE (número de identificación fiscal español), una cuenta bancaria española, justificantes de ingresos como nóminas y tu última declaración de la renta, y una declaración de residencia fiscal de los Países Bajos. Los documentos que no estén en español suelen ser traducidos por un traductor jurado.
Información útil sobre los costes: desde la Ley Hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el banco abona los honorarios del notario, el registro, el gestor y el impuesto de transmisiones patrimoniales (AJD) de la escritura hipotecaria. Usted abona la tasación, cualquier copia de la escritura y los gastos de cierre, si el banco los cobra ( Banco de España ). Los bancos suelen ofrecer un tipo de interés más bajo si también contrata con ellos un seguro de vida o un seguro de hogar. En ese caso, compare siempre el coste total, no solo el interés.
Ruta 2: el patrimonio neto de su vivienda holandesa
Si el valor de tu casa en los Países Bajos supera el importe de tu hipoteca, puedes aumentarla y usar el dinero para comprar una vivienda en España. De esta forma, comprarías en España sin hipoteca, lo que simplifica y agiliza el proceso. La cantidad adicional que puedes solicitar depende del valor de tu vivienda, tus ingresos y los criterios de concesión de crédito de tu entidad financiera. No todos los bancos aumentan la hipoteca para la compra de una vivienda en el extranjero, así que infórmate con antelación.
Presta atención al aspecto fiscal. En los Países Bajos, los intereses hipotecarios solo son deducibles para tu vivienda habitual, tu residencia principal. Una casa de vacaciones no entra dentro de esta categoría ( Taxlive ). Por lo tanto, la parte adicional de tu hipoteca no se contabiliza en la casilla 1, sino como deuda en la casilla 3. Allí, reduce tu patrimonio imponible por encima de un umbral de 3800 € por persona en 2026 ( SRA, 2026 ). No deduces los intereses en sí. Cabe mencionar que lo mismo se aplica a una hipoteca española: también se considera una deuda de la casilla 3 en tu declaración de la renta neerlandesa.
Las dos rutas una al lado de la otra
hipoteca española | Patrimonio neto en una vivienda holandesa | |
|---|---|---|
Préstamo máximo | Por lo general, hasta el 60 o 70% del menor entre el precio de compra y la valoración. | Dependiendo del valor de la vivienda, los ingresos y los estándares de crédito. |
Contribución propia | Entre un 30 y un 40% más costes adicionales. | Solo lo que no pidas prestado extra |
Colateral | Tu hogar español | Tu hogar holandés |
gastos de cierre | La tasación y cualquier comisión de cierre corren a cargo del banco, que paga al notario y al registro. | Honorarios de asesoría y notaría en los Países Bajos |
Impuestos en los Países Bajos | Casilla 3: deuda, intereses no deducibles | Casilla 3: deuda, intereses no deducibles |
Compra en España | El banco debe dar su consentimiento ante el notario. | Puedes comprar sin hipoteca, y a menudo más rápido. |
¿Qué ruta te conviene?
Una hipoteca española es la opción más lógica si dispone de poco capital propio o si no desea incluir su vivienda en los Países Bajos. En ese caso, el riesgo recae sobre la propiedad española. Sin embargo, tenga en cuenta que deberá abonar una entrada mayor y que el proceso de solicitud será más largo, por lo que conviene planificarlo con suficiente antelación a la cita con el notario.
La opción de financiación mediante capital propio suele ser más sencilla si se dispone de un patrimonio considerable y los ingresos permiten una hipoteca más elevada. Como comprador en España, se negocia sin una condición de financiación, lo que refuerza la posición. Por otro lado, la vivienda en los Países Bajos sirve como garantía. También es posible una combinación de ambas opciones: una parte mediante capital propio y el resto a través de un banco español.
La opción más ventajosa depende de su tasa de interés, plazo y situación personal. Por lo tanto, consulte con un asesor hipotecario independiente y compare siempre los costos totales durante todo el plazo. Infórmese también sobre los gastos adicionales al precio de compra y los impuestos que deberá pagar como propietario .
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