Hypotheek voor een huis in Spanje: Spaanse bank of Nederlandse overwaarde?

30 okt

Koop je een huis in Spanje en betaal je niet alles uit eigen middelen, dan heb je grofweg twee routes. Je sluit een hypotheek af bij een Spaanse bank, of je gebruikt de overwaarde van je woning in Nederland. Beide kunnen goed werken, maar de voorwaarden, kosten en fiscale gevolgen verschillen flink. In dit artikel zetten we ze naast elkaar, zodat je kunt inschatten welke route bij jou past.

Route 1: een hypotheek bij een Spaanse bank

Ook als niet-resident kun je in Spanje een hypotheek krijgen. Wel financieren Spaanse banken minder dan je in Nederland gewend bent. De meeste banken lenen niet-residenten maximaal 70 procent van de laagste van de koopprijs en de taxatiewaarde, sommige maar 60 procent (Rastreator). De rest, plus de bijkomende kosten van ruwweg 11 tot 14 procent, breng je zelf in. De looptijd is meestal maximaal 20 tot 30 jaar.

Wat heb je nodig? Een NIE (je Spaanse fiscale identificatienummer), een Spaanse bankrekening, bewijs van inkomen zoals loonstroken en je laatste aangifte inkomstenbelasting, en een verklaring van fiscale woonplaats uit Nederland. Documenten die niet in het Spaans zijn, laat je vaak vertalen door een beëdigd vertaler (traductor jurado).

Goed om te weten over de kosten: sinds de hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019) betaalt de bank de notaris, het register, de gestor en het zegelrecht (AJD) van de hypotheekakte. Jij betaalt de taxatie (tasación), een eventuele kopie van de akte en een afsluitprovisie als de bank die rekent (Banco de España). Banken bieden vaak een lagere rente als je ook een levensverzekering of opstalverzekering bij hen afsluit. Vergelijk dan altijd de totale kosten, niet alleen de rente.

Route 2: de overwaarde van je Nederlandse woning

Is je huis in Nederland meer waard dan je hypotheek, dan kun je die hypotheek verhogen en het geld gebruiken voor je aankoop in Spanje. Je koopt dan in Spanje zonder hypotheek, wat het proces daar eenvoudiger en sneller maakt. Hoeveel je extra kunt lenen, hangt af van de waarde van je woning, je inkomen en de leennormen van je geldverstrekker. Niet elke bank verhoogt een hypotheek voor de aankoop van een woning in het buitenland, dus vraag dat vooraf na.

Let op de fiscale kant. Hypotheekrente is in Nederland alleen aftrekbaar voor je eigen woning, je hoofdverblijf. Een vakantiewoning valt daar niet onder (Taxlive). Het extra deel van je hypotheek telt daarom niet in box 1, maar als schuld in box 3. Daar verlaagt het je belastbaar vermogen, boven een drempel van €3.800 per persoon in 2026 (SRA, 2026). De rente zelf trek je niet af. Hetzelfde geldt trouwens voor een Spaanse hypotheek: ook die is in je Nederlandse aangifte een box 3-schuld.

De twee routes naast elkaar

	Spaanse hypotheek	Overwaarde Nederlandse woning
Maximale lening	Meestal tot 60 à 70% van de laagste van koopprijs en taxatie	Afhankelijk van woningwaarde, inkomen en leennormen
Eigen inbreng	30 à 40% plus bijkomende kosten	Alleen wat je niet extra leent
Onderpand	Je Spaanse woning	Je Nederlandse woning
Afsluitkosten	Taxatie en eventueel afsluitprovisie; notaris en register betaalt de bank	Advies- en notariskosten in Nederland
Fiscaal in Nederland	Box 3-schuld, rente niet aftrekbaar	Box 3-schuld, rente niet aftrekbaar
Aankoop in Spanje	Bank moet akkoord zijn vóór de notaris	Je koopt zonder hypotheek, vaak sneller

Welke route past bij jou?

Een Spaanse hypotheek ligt voor de hand als je weinig overwaarde hebt, of als je je Nederlandse woning er niet bij wilt betrekken. Je risico blijft dan bij de Spaanse woning. Reken wel op een grotere eigen inbreng en een langer aanvraagtraject, en plan dat ruim vóór de datum van de notaris.

De overwaarderoute is vaak eenvoudiger als je ruime overwaarde hebt en je inkomen een hogere hypotheek toelaat. Je onderhandelt in Spanje als koper zonder financieringsvoorbehoud, wat je positie versterkt. Daar staat tegenover dat je Nederlandse woning het onderpand is. Een combinatie van beide kan ook: een deel uit overwaarde, de rest via een Spaanse bank.

Welke route het voordeligst is, hangt af van je rente, looptijd en persoonlijke situatie. Laat je daarom adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur, en vergelijk altijd de totale kosten over de hele looptijd. Lees ook wat je bovenop de koopprijs betaalt en welke belastingen je als eigenaar betaalt.

Vooraf weten wat haalbaar is

Bij Palmhouses brengen we je in contact met hypotheekadviseurs die de Spaanse én de Nederlandse markt kennen. Zo weet je vooraf wat haalbaar is, nog voordat je een woning kiest. Geen kleine lettertjes en geen onduidelijkheden. Ben je al aan het rondkijken? Bekijk appartementen aan de Costa Blanca of huizen in Torrevieja.

Twijfel je welke financiering bij jou past? Plan een vrijblijvende videocall. Wij denken graag met je mee.