Les pièges à éviter lors de l'achat d'une maison en Espagne : à quoi faut-il faire attention ?

L'achat d'une maison en Espagne commence souvent par une intuition : le soleil, la tranquillité, une terrasse avec vue. Cette intuition est précieuse, mais elle ne constitue pas un contrat de vente. Le processus d'achat immobilier en Espagne diffère de celui en Belgique ou aux Pays-Bas, et c'est précisément là que les choses se compliquent parfois. Nous accompagnons des Belges et des Néerlandais dans leurs acquisitions sur la Costa Blanca et constatons que les mêmes écueils se répètent sans cesse. Vous trouverez ci-dessous la liste de ces écueils, ainsi que des solutions concrètes pour les éviter.

1. Vous ne calculez qu'avec le prix demandé.

Le prix affiché ne correspond pas au prix final. Pour un logement existant, vous devrez vous acquitter de la taxe de mutation immobilière (TMI). Dans la Communauté valencienne, qui comprend la Costa Blanca, ce taux est de 9 % depuis le 1er juin 2026 et de 11 % au-delà d'un million d'euros ( Taxdown, 2026 ). Pour les constructions neuves, il faut ajouter la TVA (10 %) et les droits d'enregistrement (AJD). À cela s'ajoutent les frais de notaire, d'inscription au cadastre, d'avocat et, éventuellement, ceux d'un gestionnaire, un prestataire de services administratifs qui s'occupe des formalités. Prévoyez un montant total d'environ 11 à 14 % du prix d'achat ; le montant exact dépend de la région, du prix et du prêt immobilier.

Et les frais ne s'arrêtent pas à la remise des clés. Il faut également prendre en compte la taxe foncière annuelle (IBI), la cotisation à l'association des copropriétaires (comunidad) et la taxe d'habitation pour les non-résidents.

2. Les dettes liées à l'achat du logement

En Espagne, les dettes peuvent être liées au bien immobilier et non au vendeur. Un prêt hypothécaire en cours, des impôts fonciers impayés (IBI) ou des arriérés de charges de copropriété peuvent constituer un problème après l'achat. Il est donc conseillé de demander un extrait de titre de propriété (Nota Simple) au Registre foncier (Registro de la Propiedad). Ce document indique le nom du propriétaire et les charges grevant le bien. Par ailleurs, demandez une attestation de la copropriété confirmant l'absence d'arriérés.

3. Ce que vous voyez n'est pas toujours ce qui est enregistré.

Une terrasse fermée, une chambre supplémentaire ou une piscine : tout ce que vous voyez n’est pas forcément conforme à la loi. Si le cadastre, le registre foncier et la réalité ne correspondent pas, cela peut poser problème pour votre prêt immobilier, votre assurance ou une revente ultérieure. Faites vérifier par votre avocat si les extensions sont autorisées et si le bien possède les documents d’habitabilité requis.

4. Signer trop rapidement après une visite agréable

Après une visite concluante, vous hésitez à vous séparer du bien. Cependant, vous ne signez qu'après avoir pris connaissance de toutes les conditions. Généralement, un compromis de vente est suivi d'une promesse de vente (contrato de arras) avec un acompte d'environ 10 %. Si vous vous rétractez par la suite, vous perdez généralement cet acompte. Si le vendeur se retire, il vous rembourse généralement le double. Faites vérifier les conditions au préalable, notamment les conséquences d'un éventuel refus de prêt immobilier.

5. Acheter un logement neuf sans vérifier les garanties

Dans le cadre d'une construction neuve, les paiements s'effectuent souvent par mensualités pendant la phase de construction. Assurez-vous que chaque paiement soit couvert par une garantie bancaire ou une assurance à votre nom, afin d'être remboursé si le projet n'est pas achevé. Après la réception des travaux, les garanties légales de 1, 3 et 10 ans s'appliquent. Cette dernière correspond au Seguro Decenceal, une assurance contre les vices de construction. Renseignez-vous à ce sujet avant de signer, et non après.

6. Pas de propre avocat indépendant

Le notaire espagnol vérifie avant tout la validité juridique de l'acte (escritura), et non son adéquation à vos intérêts. Par conséquent, il est essentiel de faire appel à un avocat qui défend exclusivement vos intérêts. Choisissez un avocat qui parle votre langue ou qui travaille avec un traducteur afin de bien comprendre ce que vous signez. Si vous établissez une procuration (poder notarial), assurez-vous que les pouvoirs du mandataire soient clairement définis.

7. Faire des achats en fonction de l'ambiance des vacances

Un complexe immobilier en août est différent d'un autre en janvier. Visitez également le quartier hors saison, vérifiez la distance des commerces et d'un hôpital, et tenez compte de l'orientation de votre terrasse. Envisagez-vous de le louer ? Depuis le 3 avril 2025, pour toute nouvelle location touristique dans un complexe d'appartements, l'accord exprès des trois cinquièmes des propriétaires est requis ( OCU, 2025 ). Par ailleurs, les réglementations régionales et municipales s'appliquent. Renseignez-vous avant votre achat, surtout si la location est essentielle à la rentabilité de votre investissement.

Voici comment faire vos achats sans surprises

Vous pouvez éviter la quasi-totalité des écueils mentionnés ci-dessus grâce à une bonne préparation et en vous entourant des bonnes personnes. Obtenez votre NIE (numéro d'identification fiscale espagnol) et ouvrez un compte bancaire espagnol à temps, demandez un devis personnalisé à l'avance et ne signez aucun document avant qu'il n'ait été examiné par votre avocat.

Chez Palmhouses, vous bénéficiez d'un interlocuteur unique, du premier appel vidéo jusqu'au-delà de la remise des clés. Notre équipe néerlandophone, installée elle-même en Espagne, sait anticiper les éventuels problèmes. Pas de clauses cachées, pas d'ambiguïtés. Vous cherchez déjà un logement ? Découvrez nos appartements sur la Costa Blanca, nos villas sur la Costa Blanca ou nos maisons à Torrevieja.

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