Combien coûte l'achat d'une maison en Espagne ? Tous les frais supplémentaires sont indiqués.

Le prix affiché pour un bien immobilier en Espagne n'est que le point de départ, et non le montant final. À ce prix s'ajoutent les taxes, les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les frais d'assistance. Le montant exact dépend de trois facteurs : s'agit-il d'un logement existant ou d'une construction neuve ? Dans quelle région achetez-vous ? Et financez-vous votre achat par un prêt hypothécaire ? Nous détaillons tous les coûts, avec un exemple de calcul. Ainsi, vous saurez précisément à quoi vous attendre.

Résidence principale existante : taxe de mutation (ITP)

Si vous achetez un logement déjà occupé, vous devez payer des droits de mutation : l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Le taux varie selon la région.

• Comunitat Valenciana (Costa Blanca) : 9 pour cent depuis le 1er juin 2026, 11 pour cent au-dessus de 1 million d'euros ( Taxdown, 2026 ).
• Région de Murcie (Costa Cálida) : 7,75 pour cent depuis le 25 juillet 2025 ( Taxdown, 2026 ).

Le taux s'applique au prix d'achat indiqué dans l'acte, ou à la valeur de référence du registre foncier si celle-ci est supérieure.

Construction neuve : TVA (IVA) et droits de timbre (AJD)

Si vous achetez directement auprès d'un promoteur immobilier, vous ne payez pas l'ITP mais la TVA à 10 %. À cela s'ajoutent les droits d'enregistrement : les Actos Jurídicos Documentados (AJD). Dans la Communauté valencienne, ce taux est de 1,4 % depuis le 1er juin 2026 ( GuíaFiscal, 2026 ), et à Murcie, de 1,5 % ( Taxdown, 2026 ). À noter : pour les constructions neuves, la TVA est payable en plusieurs fois, à chaque versement d'acompte.

Notariat, registre et conseils

Ces frais s'appliquent à chaque achat :

• Notaire : l’acte (escritura) est rédigé par un notaire espagnol. Prévoyez un budget de quelques centaines à plus de mille euros, selon le prix.
• Registre foncier : l'inscription au Registro de la Propiedad coûte généralement quelques centaines d'euros.
• Avocat : un avocat indépendant facture généralement environ 1 % du prix d'achat, plus 21 % de TVA.
• Gestionnaire : prestataire de services administratifs qui gère les déclarations fiscales, l’immatriculation des biens et les transferts de services publics. Généralement, quelques centaines d’euros.
• NIE : Vous avez besoin de votre numéro d’identification fiscale espagnol pour effectuer un achat. Les frais sont faibles, mais si vous passez par un intermédiaire, vous devrez également payer ses frais.

Avec un prêt hypothécaire espagnol

Depuis 2019, en Espagne, la banque prend en charge la majeure partie des frais de prêt hypothécaire, tels que les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les droits d'enregistrement de l'acte hypothécaire. Il vous reste à votre charge les frais d'évaluation (tasación) et éventuellement les frais de clôture. Demandez toujours un récapitulatif complet des coûts à la banque.

Exemple de calcul : maison de 250 000 € sur la Costa Blanca

Les montants indiqués pour les services du notaire, de l'enregistreur et du gestionnaire sont donnés à titre indicatif. Vos frais exacts dépendront de votre logement et de votre situation.

Les coûts ne s'arrêtent pas à la remise des clés.

En tant que propriétaire, vous payez également un certain nombre de frais annuels fixes :

• IBI : taxe foncière municipale, calculée sur la valeur cadastrale. Pour un appartement moyen, elle s’élève souvent à plusieurs centaines d’euros par an.
• Taxe sur les déchets (basura) : une petite taxe municipale.
• Cotisations à l'association des copropriétaires pour l'entretien, le jardin et la piscine. Renseignez-vous sur le montant et consultez le procès-verbal de la dernière réunion avant votre achat.
• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : Si vous ne résidez pas en Espagne et n’y exploitez pas de bien immobilier locatif, l’administration fiscale espagnole vous attribue un revenu fictif. Ce revenu correspond à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale. En tant que résident de l’UE, vous payez 19 % sur ce revenu ( Agencia Tributaria ). Pour une valeur cadastrale de 100 000 €, cela représente un impôt annuel de 209 € à 380 €.
• Assurances et services publics : assurance habitation, eau, électricité et internet.

De plus, vous devez également déclarer votre bien immobilier espagnol en Belgique ou aux Pays-Bas. Les modalités varient selon le pays. Consultez un conseiller fiscal connaissant bien les deux systèmes.

La taxe municipale sur les plus-values immobilières, qui s'applique à la plus-value du terrain, est généralement à la charge du vendeur lors de l'achat. Vérifiez que cela figure bien dans votre contrat.

Ainsi, vous saurez à quoi vous attendre

Pour une maison existante sur la Costa Blanca, prévoyez environ 11 % en plus du prix d'achat, et pour une construction neuve, environ 13 à 14 %. Assurez-vous de mettre cette somme de côté en plus de votre budget d'achat, car les banques espagnoles ne financent généralement pas les frais annexes. Vous souhaitez connaître les autres pièges à éviter ? Consultez également notre article « Les pièges de l'achat d'une maison en Espagne ».

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