De complete gids voor woningverhuur in Spanje: regels en tips

Verhuren van je woning in Spanje is een aantrekkelijke optie, maar het is essentieel om volledig op de hoogte te zijn van de regels en vereisten. De regelgeving voor vakantieverhuur en tijdelijke verhuur is de afgelopen twee jaar flink in beweging geweest — met een nieuw landelijk registratiesysteem dat inmiddels alweer grotendeels is teruggedraaid. Hieronder geven we een compleet, actueel overzicht van de regels, belastingen, vergunningen en tips voor zowel korte als lange termijn verhuur in Spanje.

1. Verschillende soorten verhuur: lange termijn vs. korte termijn

Lange termijn verhuur biedt stabiliteit en bescherming aan huurders. Dit type verhuur vereist meestal contracten van minstens één jaar. Tot en met 2024 gold een wettelijk maximum van 3% voor de jaarlijkse huurprijsverhoging. Sinds januari 2025 is dat vaste percentage vervangen door de nieuwe huurupdate-index (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda - IRAV), die verplicht is voor de jaarlijkse indexering van huurcontracten die zijn afgesloten onder de Woningwet van 25 mei 2023. De IRAV neemt telkens de laagste waarde tussen de inflatie, de kerninflatie en een aangepast gemiddelde, en kwam in januari 2025 uit op circa 2,28% en in januari 2026 op circa 2,32%. Bij lange termijn verhuur is het bovendien verplicht om de woning in bewoonbare staat aan te bieden, inclusief basisvoorzieningen zoals warm water en verwarming.

Korte termijn verhuur, vaak voor vakantieverhuur, kan hogere inkomsten opleveren, vooral in toeristische hotspots zoals de Costa Blanca en Costa del Sol. Dit type verhuur vereist echter een toeristenvergunning in de meeste regio's, en verhuurders moeten voldoen aan specifieke vereisten, zoals het beschikbaar stellen van beddengoed, handdoeken en veiligheidsvoorzieningen zoals een brandblusser. In steden zoals Barcelona en op de Balearen zijn de regels nog altijd streng, en is het verkrijgen van een nieuwe toeristenvergunning vaak nauwelijks mogelijk door beperkingen om overtoerisme en overlast tegen te gaan.

2. Toeristenregistratie in 2026: wat is er veranderd?

Vanaf 1 juli 2025 gold in Spanje een landelijk verplicht registratiesysteem (het zogeheten Registro Único, ingesteld via Real Decreto 1312/2024) voor alle vakantie- en tijdelijke verhuurwoningen. Eigenaren moesten hiervoor een registratienummer aanvragen, dat binnen 15 dagen werd gecontroleerd en gevalideerd door de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, en dat jaarlijks vernieuwd moest worden inclusief een overzicht van alle afgesloten huurcontracten.

Dit landelijke register bleek echter geen lang leven beschoren: op 20 mei 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo, uitspraak nr. 620/2026) het Registro Único nietig verklaard. De reden: de Spaanse staat heeft volgens de rechter geen bevoegdheid om een nationaal register op te leggen dat de regelgeving van de autonome regio's doorkruist — het reguleren van toeristische verhuur is namelijk een regionale bevoegdheid. Concreet betekent dit dat eigenaren van vakantiewoningen sindsdien niet langer verplicht zijn om het landelijke registratienummer aan te vragen of de jaarlijkse aangifte bij het centrale register in te dienen.

Dit is echter geen vrijbrief: de regionale vergunningen en registers (in de Comunidad Valenciana, Andalusië, op de Balearen, de Canarische Eilanden, in Catalonië en elders) blijven volledig van kracht, net als de fiscale verplichtingen en de verplichting om gasten te registreren bij de autoriteiten. Ook blijven de verplichtingen van platforms als Airbnb, Booking.com en Idealista om huurgegevens door te geven via het digitale ventanilla única-systeem gewoon bestaan — alleen het nationale registratienummer zelf is van tafel.

Voor verhuurders betekent dit vooral: focus op de regionale vergunning, niet op het inmiddels vervallen landelijke register. Concreet gelden onder meer:

• Toeristenvergunningen: de regels verschillen per regio. Op de Balearen en in steden zoals Barcelona zijn de regels aanzienlijk strenger, waarbij het aantal vergunningen beperkt is en nieuwe aanvragen vaak niet worden geaccepteerd.
• Gedeeltelijke verhuur: in sommige regio's, waaronder delen van Catalonië en Andalusië, gelden beperkingen op het verhuren van individuele kamers of gedeelten van een woning, om ongereguleerde huurmarktpraktijken tegen te gaan.

Boetes en handhaving: overtredingen van de regionale regelgeving kunnen leiden tot forse boetes, die afhankelijk van de ernst van de overtreding en de regio kunnen oplopen tot enkele tienduizenden euro's. Het is daarom essentieel om aan de regionale regelgeving te voldoen om sancties te vermijden.

Tip: controleer de toeristenvergunningvereisten van jouw specifieke autonome regio — niet het inmiddels afgeschafte landelijke register — en zorg dat je woning correct geregistreerd is.

3. Belastingen en verantwoordelijkheden

Als verhuurder ben je verplicht om inkomsten uit verhuur aan te geven bij de Spaanse belastingdienst. Niet-residenten uit de EU/EER betalen 19% over de netto-huurinkomsten (na aftrek van kosten), terwijl niet-EU-burgers 24% betalen over de bruto-inkomsten, zonder recht op kostenaftrek. Residenten worden progressief belast en kunnen bepaalde kosten aftrekken, zoals onderhoud en hypotheekrente.

• Onroerendgoedbelasting (IBI): elk jaar moeten verhuurders onroerendgoedbelasting betalen, die per gemeente kan verschillen en wordt gebaseerd op de kadastrale waarde van de woning.
• Toeristenbelasting: in bepaalde toeristische regio's, zoals de Balearen, moet ook toeristenbelasting worden betaald door de verhuurder. Deze kosten worden vaak doorgerekend aan de huurders en variëren per regio.

4. Tips voor het succesvol verhuren

• Competitieve prijsstelling: onderzoek vergelijkbare huurprijzen in jouw regio om je woning aantrekkelijk te maken voor huurders.
• Professionele contracten: hoewel mondelinge overeenkomsten rechtsgeldig zijn in Spanje, is het sterk aanbevolen om een schriftelijk contract op te stellen. Dit biedt meer juridische zekerheid en voorkomt misverstanden tussen verhuurder en huurder.
• Energiecertificaat: verhuurders moeten een energie-efficiëntiecertificaat overhandigen aan de huurder. Dit certificaat geeft informatie over het energieverbruik van de woning en is verplicht voor alle verhuurde woningen.

Tip: zorg ervoor dat je ook voldoet aan de basisvereisten, zoals het aanbieden van basisveiligheidsvoorzieningen en het verstrekken van informatie over lokale voorzieningen.

5. Vooruitzichten voor 2026 en verder

Nu het landelijke registratiesysteem van tafel is, ligt de regie over kortetermijnverhuur weer volledig bij de autonome regio's — en juist daar wordt de regelgeving eerder strenger dan losser. In populaire kustgebieden zoals de Costa Blanca, Mallorca, Málaga en Barcelona voeren regionale overheden aangescherpte vergunningseisen en beperkingen in. Voor de langetermijnhuurmarkt wordt de IRAV-index voortaan jaarlijks herzien, wat naar verwachting tot gematigde maar gestage huurprijsstijgingen blijft leiden. Duurzaamheid blijft daarnaast een groeiend thema: eigenaren die energie-efficiënte upgrades doorvoeren, kunnen mogelijk profiteren van fiscale voordelen, een stimulans die naar verwachting verder zal toenemen naarmate Spanje inzet op duurzamer wonen.

Verhuren in Spanje kan een uitstekende manier zijn om extra inkomsten te genereren, maar het is cruciaal om op de hoogte te blijven van de laatste regels en vereisten. Wil je zeker weten dat je volledig voldoet aan de regelgeving? Neem dan vandaag nog contact met ons op voor deskundig advies en hulp bij de verhuur van jouw Spaanse woning.