Notaire, avocat et numéro NIE : qui s’occupe de quoi lors d’un achat en Espagne ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, vous avez affaire à davantage d'intervenants qu'aux Pays-Bas ou en Belgique. Il y a un notaire, mais son rôle diffère de ce à quoi vous vous attendez peut-être. Il vous faut également un numéro NIE, vous choisissez souvent votre propre avocat et un gestor se charge des formalités administratives. Qui fait quoi, et que devez-vous organiser vous-même ? Nous faisons le point.

Le numéro NIE : votre première étape

Le Número de Identidad de Extranjero (NIE) est votre numéro d'identification fiscale espagnol. Sans NIE, vous ne pouvez ni acheter de logement, ni ouvrir de compte bancaire espagnol, ni mettre les contrats d'eau et d'électricité à votre nom. Faites donc la demande dès que vous commencez sérieusement vos recherches.

Le NIE se demande avec le formulaire EX-15. Les frais s'élèvent à 9,84 € et se paient via le formulaire 790 (code 012) (Gouvernement espagnol). Si vous résidez hors d'Espagne, vous pouvez déposer votre demande auprès du consulat d'Espagne de votre pays de résidence. Si vous êtes en Espagne, vous pouvez aussi la faire auprès de la Police nationale (Policía Nacional), sur rendez-vous. Vous pouvez également mandater une personne en Espagne, comme votre avocat ou un gestor, pour effectuer la demande en votre nom. Munissez-vous de votre passeport et prévoyez un délai d'attente pour obtenir un rendez-vous.

L'avocat : il travaille uniquement pour vous

En Espagne, le recours à un avocat n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Votre avocat défend exclusivement vos intérêts. Il consulte le registre foncier pour s'assurer que le bien est libre de toute dette et de toute charge, vérifie que les agrandissements disposent des autorisations nécessaires et examine le contrat de réservation et le compromis de vente (contrato de arras) avant votre signature. Grâce à une procuration, votre avocat peut aussi signer en votre nom, demander votre NIE et ouvrir un compte bancaire.

Prévoyez des honoraires d'environ 1 % du prix d'achat, plus 21 % de TVA. Choisissez un avocat indépendant du vendeur et du promoteur, qui parle votre langue ou travaille avec un interprète.

Le notaire : impartial, pas votre conseiller

La vente devient définitive chez le notaire, où l'acheteur et le vendeur signent l'acte authentique (escritura). Le notaire espagnol est un officier public impartial. Il vérifie la conformité de l'acte à la loi, consigne la volonté des deux parties et leur fournit gratuitement des informations sur l'acte, les impôts et les registres (Consejo General del Notariado). En tant qu'acheteur, vous pouvez choisir le notaire.

Le notaire ne vérifie pas si le bien est une bonne affaire et ne défend pas vos intérêts face au vendeur. C'est le rôle de votre avocat. Si vous ne parlez pas espagnol, vous devez pouvoir démontrer que vous comprenez l'acte ; un interprète est souvent présent à cet effet.

Le gestor et le registre foncier

Après la signature chez le notaire viennent les formalités. Le gestor est un prestataire de services administratifs qui déclare et paie les droits de mutation, fait inscrire l'acte au registre et, souvent, met aussi l'eau, l'électricité et l'IBI à votre nom. En cas de prêt hypothécaire, c'est généralement la banque qui choisit et rémunère le gestor.

L'inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) rend votre propriété publique. Ce n'est qu'après cette inscription que vous êtes protégé comme propriétaire vis-à-vis de tous. La procédure prend généralement quelques semaines.

Qui fait quoi, étape par étape

Vous ne pouvez pas être présent chez le notaire ? Optez pour une procuration

Si vous ne pouvez pas vous rendre en Espagne pour signer, vous pouvez donner procuration à une personne (poder notarial), généralement votre avocat. La procuration se signe devant un notaire espagnol, dans un consulat d'Espagne, ou devant un notaire de votre pays avec apostille et traduction assermentée. Veillez à ce que les pouvoirs du mandataire soient précisément définis et limitez la procuration à cet achat.

Une bonne équipe à vos côtés

L'achat en Espagne se déroule sans encombre si vous savez qui fait quoi et si vous vous entourez des bonnes personnes. Demandez votre NIE à temps, choisissez un avocat indépendant et confiez les formalités à un gestor expérimenté. Renseignez-vous également sur les pièges les plus fréquents et sur le montant à prévoir en plus du prix d'achat.

Chez Palmhouses, vous bénéficiez d'un interlocuteur unique qui coordonne l'ensemble du processus, de votre NIE jusqu'au-delà de la remise des clés. Pas de clauses cachées, pas d'ambiguïtés. Vous cherchez déjà un logement ? Découvrez nos appartements sur la Costa Blanca ou nos maisons à Torrevieja.

Vous ne savez pas par où commencer ? Planifiez un appel vidéo sans engagement. Nous serons ravis de vous conseiller.