Avantages et inconvénients d'acheter une maison en Espagne

Si vous y passez au moins quelques semaines par an et que vous avez un horizon de sept à dix ans, acheter une maison en Espagne est presque toujours une bonne décision. Si vous cherchez un rendement à court terme, ou si vous ne pouvez boucler l'achat qu'avec un financement maximal, ce n'est pas le cas. Nous présentons ci-dessous les deux côtés en toute honnêteté, y compris les frais que beaucoup d'acheteurs ne découvrent qu'après coup, et ce que vous pouvez faire pour limiter les inconvénients.

Quels sont les avantages d'acheter une maison en Espagne ?

Pourquoi tant de Belges et de Français achètent-ils une résidence secondaire en Espagne ? La réponse tient rarement à un seul argument, mais à la combinaison du prix, du climat et de l'accessibilité.

Plus de surface pour le même budget

Sur la côte espagnole, le prix au mètre carré est nettement plus bas que sur la côte belge ou sur les côtes du nord de la France. Pour le prix d'un appartement à la mer du Nord, vous achetez sur la Costa Cálida un logement plus spacieux, avec terrasse et piscine commune.

Un logement utilisable toute l'année

Sur la côte sud-est, on peut encore s'installer dehors en janvier. C'est toute la différence entre un logement occupé huit semaines par an et un logement occupé quatre mois. Pour ceux qui veulent passer l'hiver en Espagne une fois à la retraite, c'est souvent l'argument décisif.

Facile d'accès

Depuis Bruxelles, Charleroi et Paris, des vols directs desservent Alicante, Murcie et Málaga toute l'année, en deux à trois heures environ. Un long week-end est donc aussi envisageable qu'un séjour d'un mois.

Valorisation du bien

Les régions côtières espagnoles affichent depuis des années des prix en hausse, portés par la demande espagnole et internationale. L'avenir n'offre aucune garantie, mais ceux qui achètent sur le long terme en profitent généralement.

Revenus locatifs

Dans les zones touristiques, la location en haute saison couvre souvent une bonne partie des frais fixes annuels. Les règles se durcissent toutefois, comme nous l'expliquons plus bas.

Sécurité juridique

L'Espagne est un État membre de l'UE doté d'un registre foncier public. Vous pouvez faire vérifier à l'avance qui est le propriétaire d'un bien et quelles hypothèques ou autres charges le grèvent. En tant que citoyen de l'UE, vous achetez en outre aux mêmes conditions qu'un Espagnol.

Quels sont les inconvénients d'acheter une maison en Espagne ?

Les inconvénients sont bien réels, et on les mentionne rarement. Aucun n'est pourtant une surprise : si vous les connaissez à l'avance, vous pouvez en grande partie vous en prémunir.

L'achat coûte 10 à 14 % de plus

Droits de mutation ou TVA, notaire, registre foncier et avocat s'ajoutent au prix de vente. Cet argent, vous ne le récupérez pas à la revente. Intégrez donc ces frais dans votre budget dès le départ et calculez ce qu'ils représentent sur la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.

Revendre prend du temps et coûte de l'argent

Revendre en Espagne prend généralement plus de temps qu'en Belgique ou en France : comptez en mois, pas en semaines. Si vous vendez en tant que non-résident, l'acheteur retient en outre 3 % du prix à titre d'acompte sur votre impôt espagnol sur la plus-value. S'y ajoute la plusvalía municipale, calculée sur l'augmentation de la valeur du terrain. Si vous pourriez avoir besoin de vendre rapidement, tenez-en compte.

L'entretien à distance

Une fuite, une panne de courant ou un jardin qui envahit tout : à 1 500 kilomètres, impossible de régler cela vous-même. Convenez donc avant la remise des clés de qui détient une clé sur place, qui vérifie le logement après une tempête et qui fait exécuter les réparations.

Charges de copropriété et appels de fonds imprévus

Dans une résidence ou un complexe, vous versez une cotisation mensuelle à la copropriété (comunidad). Celle-ci peut en outre décider un appel de fonds exceptionnel pour de gros travaux, appelé derrama. Demandez toujours les procès-verbaux des dernières assemblées et l'état du fonds de réserve avant de signer.

Les règles de location se durcissent

La Communauté valencienne et des villes comme Málaga ont nettement renforcé les exigences pour la location touristique ces dernières années. Depuis 2025, chaque logement loué doit en outre figurer dans un registre national, et la copropriété peut interdire la location touristique à la majorité qualifiée. Ne partez donc pas du principe que vous pourrez louer sans autre formalité, et faites vérifier la situation des licences avant d'acheter.

Des obligations fiscales dans deux pays

La Belgique comme la France tiennent compte d'un bien situé à l'étranger, en général avec un mécanisme évitant la double imposition. En Espagne, en tant que non-résident, vous payez chaque année l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur un revenu fictif, même sans location. Les montants restent généralement raisonnables, mais les démarches se poursuivent tant que vous êtes propriétaire. Beaucoup de propriétaires les confient donc à une gestoría.

Acheter une maison en Espagne, est-ce une bonne idée pour vous ?

Trois règles pratiques vous aident à trancher.

Combien de temps y passerez-vous ?

Si vous y séjournez moins de quatre semaines par an, les frais fixes pèsent lourd et la location est généralement plus avantageuse. À partir de six semaines ou plus, la balance penche en faveur de l'achat, surtout si vous louez aussi le bien.

Combien de temps comptez-vous le garder ?

En raison des frais à l'achat et à la revente, il faut en pratique sept à dix ans pour qu'un achat devienne financièrement intéressant. Si vous risquez de vouloir revendre dans les trois ans, mieux vaut attendre.

Quel apport personnel pouvez-vous mobiliser ?

En tant que non-résident, les banques espagnoles financent généralement 60 à 70 % de la valeur d'expertise, et les frais supplémentaires sont toujours à votre charge. Si vous devez aller jusqu'à la limite pour boucler l'achat, il vous manquera la marge nécessaire pour une derrama ou une saison sans locataires.

Comment limiter les inconvénients ?

Faites appel à un avocat indépendant du vendeur, faites vérifier les documents de la copropriété et la situation des licences avant tout acompte, et organisez la gestion à distance dès le premier jour. C'est pourquoi notre accompagnement ne s'arrête pas à la remise des clés : découvrez notre approche et comment reconnaître un agent immobilier fiable en Espagne.

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