Le guide complet pour louer son bien en Espagne: réglementation et conseils

Louer son bien en Espagne est une option attrayante, mais il est essentiel de bien connaître la réglementation et les obligations en vigueur. La réglementation sur la location saisonnière et de courte durée a beaucoup évolué ces deux dernières années, avec notamment un nouveau système d'enregistrement national désormais largement annulé. Vous trouverez ci-dessous un panorama complet et à jour des règles, taxes, licences et conseils pour la location de courte comme de longue durée en Espagne.

1. Les différents types de location : longue durée vs. courte durée

La location longue durée offre stabilité et protection au locataire. Elle nécessite généralement des baux d'au moins un an. Jusqu'à fin 2024, un plafond légal de 3% s'appliquait à la révision annuelle du loyer. Depuis janvier 2025, ce pourcentage fixe a été remplacé par le nouvel indice de référence des loyers (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda - IRAV), obligatoire pour la révision annuelle des baux conclus sous la loi sur le logement du 25 mai 2023. L'IRAV retient toujours la valeur la plus basse entre l'inflation, l'inflation sous-jacente et une moyenne ajustée ; il s'est établi à environ 2,28% en janvier 2025 et à environ 2,32% en janvier 2026. En location longue durée, le logement doit par ailleurs être proposé dans un état habitable, avec les équipements de base tels que l'eau chaude et le chauffage.

La location courte durée, souvent saisonnière, peut générer des revenus plus élevés, en particulier dans les zones touristiques prisées comme la Costa Blanca et la Costa del Sol. Ce type de location nécessite toutefois une licence touristique dans la plupart des régions, et les propriétaires doivent respecter des exigences spécifiques, comme la fourniture de linge de lit, de serviettes et d'équipements de sécurité tels qu'un extincteur. Dans des villes comme Barcelone et aux Baléares, la réglementation reste particulièrement stricte, et l'obtention d'une nouvelle licence touristique est souvent quasiment impossible en raison des restrictions visant à limiter le surtourisme et les nuisances.

2. L'enregistrement des locations touristiques en 2026 : qu'est-ce qui a changé ?

Depuis le 1er juillet 2025, l'Espagne disposait d'un système d'enregistrement national obligatoire (le fameux Registro Único, instauré par le décret royal 1312/2024) pour tous les logements en location saisonnière ou de courte durée. Les propriétaires devaient demander un numéro d'enregistrement, vérifié et validé sous 15 jours par les Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, à renouveler chaque année avec un récapitulatif de tous les contrats de location signés dans l'année.

Ce registre national a toutefois été de courte durée : le 20 mai 2026, la Cour suprême espagnole (arrêt n° 620/2026) a déclaré nul le Registro Único. La raison : selon la Cour, l'État espagnol n'a pas compétence pour imposer un registre national qui empiète sur la réglementation des communautés autonomes, la régulation de la location touristique relevant en effet des régions. En pratique, les propriétaires de biens touristiques ne sont donc plus tenus d'obtenir le numéro d'enregistrement national ni de transmettre la déclaration annuelle au registre central.

Cela ne signifie pas pour autant une déréglementation totale : les licences et registres régionaux (en Communauté valencienne, en Andalousie, aux Baléares, aux Canaries, en Catalogne et ailleurs) restent pleinement en vigueur, tout comme les obligations fiscales et l'obligation d'enregistrer les voyageurs auprès des autorités. Les obligations des plateformes comme Airbnb, Booking.com et Idealista de transmettre les données de location via la fenêtre unique numérique restent également d'application : seul le numéro d'enregistrement national lui-même a été supprimé.

Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie avant tout : se concentrer sur la licence régionale, et non sur le registre national désormais caduc. Concrètement :

• Licences touristiques : les règles varient selon la région. Aux Baléares et dans des villes comme Barcelone, la réglementation est nettement plus stricte, avec un nombre de licences plafonné et de nouvelles demandes souvent refusées.
• Location partielle : dans certaines régions, notamment en Catalogne et en Andalousie, des restrictions s'appliquent à la location de chambres individuelles ou de parties d'un logement, afin de limiter les pratiques locatives non réglementées.

Amendes et contrôles : le non-respect de la réglementation régionale peut entraîner de lourdes amendes, pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la gravité de l'infraction et la région concernée. Il est donc essentiel de respecter la réglementation régionale pour éviter toute sanction.

Conseil : vérifiez les exigences en matière de licence touristique de votre communauté autonome spécifique — et non celles de l'ancien registre national, désormais supprimé — et assurez-vous que votre bien est correctement enregistré.

3. Fiscalité et obligations

En tant que bailleur, vous êtes tenu de déclarer vos revenus locatifs à l'administration fiscale espagnole. Les non-résidents de l'UE/EEE sont imposés à 19% sur le revenu locatif net (après déduction des charges), tandis que les ressortissants hors UE sont imposés à 24% sur le revenu brut, sans droit à déduction. Les résidents sont imposés de façon progressive et peuvent déduire certains frais, comme l'entretien et les intérêts d'emprunt.

• Taxe foncière (IBI) : chaque année, les propriétaires doivent s'acquitter de la taxe foncière, qui varie selon la commune et se calcule sur la base de la valeur cadastrale du bien.
• Taxe de séjour : dans certaines régions touristiques, comme les Baléares, le propriétaire doit également s'acquitter d'une taxe de séjour. Ces frais sont souvent répercutés sur les locataires et varient selon la région.

4. Conseils pour réussir sa location

• Tarification compétitive : renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans votre région pour rendre votre bien attractif auprès des locataires.
• Contrats professionnels : bien que les accords verbaux soient juridiquement valables en Espagne, il est vivement recommandé de rédiger un contrat écrit. Cela offre une plus grande sécurité juridique et évite les malentendus entre bailleur et locataire.
• Certificat énergétique : les propriétaires doivent remettre au locataire un certificat de performance énergétique. Ce document renseigne sur la consommation d'énergie du logement et est obligatoire pour tous les biens en location.

Conseil : veillez également à respecter les exigences de base, comme la fourniture d'équipements de sécurité essentiels et la transmission d'informations sur les commodités locales.

5. Perspectives pour 2026 et au-delà

Le registre national étant désormais écarté, le contrôle de la location de courte durée revient pleinement aux communautés autonomes — et c'est justement à cet échelon que la réglementation tend à se durcir plutôt qu'à s'assouplir. Dans les zones côtières prisées comme la Costa Blanca, Majorque, Málaga et Barcelone, les autorités régionales introduisent des exigences de licence et des restrictions plus strictes. Pour le marché de la location longue durée, l'indice IRAV sera désormais révisé chaque année, ce qui devrait continuer à se traduire par des hausses de loyer modérées mais régulières. La durabilité reste par ailleurs un thème en plein essor : les propriétaires réalisant des travaux d'efficacité énergétique pourraient bénéficier d'incitations fiscales, un dispositif appelé à se renforcer à mesure que l'Espagne s'engage vers un habitat plus durable.

Louer un bien en Espagne peut être un excellent moyen de générer des revenus complémentaires, mais il est essentiel de rester informé des dernières règles et obligations. Vous souhaitez vous assurer d'être en totale conformité ? Contactez-nous dès aujourd'hui pour bénéficier de conseils d'experts et d'une aide pour la location de votre bien en Espagne.