Todo lo que debes saber sobre la inversión inmobiliaria en España

Invertir en propiedades españolas sigue siendo una opción popular, tanto para quienes buscan una segunda vivienda como para inversores que buscan oportunidades rentables. Aquí encontrarás todo lo que necesitas saber sobre el proceso de compra, la normativa, requisitos como el número NIE, y las novedades más importantes de cara a 2026.

1. ¿Por qué invertir en vivienda en España?

El mercado inmobiliario español ofrece numerosas ventajas, entre ellas un clima suave, un gran atractivo turístico y una revalorización constante de los precios. La Costa Blanca cerró 2025 con una subida media de precios superior al 10% interanual, alcanzando picos del 18% en la ciudad de Alicante; para 2026, los analistas prevén un crecimiento más moderado pero todavía saludable, de entre un 4% y un 8%. Además, la demanda de vivienda en alquiler es alta en las zonas turísticas, lo que permite a los inversores beneficiarse tanto de la revalorización como de la rentabilidad por alquiler.

2. Documentos y requisitos clave: el número NIE

El número NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para los extranjeros que quieran comprar una propiedad en España. Es obligatorio para todas las gestiones financieras, como abrir una cuenta bancaria, firmar la escritura o pagar impuestos. Puedes solicitarlo en un consulado español en tu país de origen o directamente en España, en comisaría.

Ponte en contacto con nosotros si necesitas ayuda para obtener tu número NIE.

3. Aspectos legales y financieros: hipotecas e impuestos

En España, los no residentes pueden solicitar una hipoteca de hasta el 60-70% del valor de la vivienda. Los tipos de interés varían según tu situación y la ubicación de la propiedad. Además de la hipoteca, se aplican varios impuestos:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): para vivienda de segunda mano, este impuesto varía entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): para obra nueva, el tipo aplicable es del 10%.
• Gastos de notaría y registro: suelen situarse entre el 1% y el 2% del precio de compra.

Además, pagarás anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que varía según el municipio y se calcula sobre el valor catastral de la vivienda.

Consejo: contar con un abogado local con experiencia en transacciones inmobiliarias en España puede ayudarte a gestionar estos aspectos legales y financieros.

4. El proceso de compra: paso a paso

1. Preparación: obtén tu número NIE y abre una cuenta bancaria en España.
2. Selección de la propiedad: busca una vivienda que se ajuste a tus necesidades y realiza una inspección exhaustiva.
3. Contrato de reserva: firma un contrato de reserva y paga una señal (normalmente el 10% del precio de la vivienda).
4. Comprobación legal: pide a un abogado que verifique el título de propiedad y posibles cargas.
5. Transmisión de la propiedad: firma la escritura ante notario, abona el importe restante y registra la vivienda.

Consejo: asegúrate de que toda la documentación esté en regla y de que no existan deudas ni litigios pendientes relacionados con la propiedad.

5. El fin del programa 'Golden Visa'

El programa Golden Visa, vigente desde 2013 y que otorgaba un permiso de residencia a inversores extranjeros a cambio de una inversión mínima de 500.000 € en vivienda española, quedó derogado de forma definitiva el 3 de abril de 2025. Desde entonces no se aceptan nuevas solicitudes, aunque quienes ya obtuvieron el visado antes de esa fecha pueden seguir renovándolo. El Gobierno español tomó esta decisión ante la creciente presión sobre el mercado de la vivienda, especialmente en ciudades como Barcelona y Madrid.

Esto no significa que invertir en vivienda española haya perdido atractivo: solo ha desaparecido el derecho automático a un permiso de residencia vinculado a la compra. ¿Sigues valorando invertir y quieres saber qué opciones tienes disponibles ahora? Ponte en contacto con nosotros para recibir asesoramiento personalizado.

6. Impuestos para no residentes

Los no residentes propietarios de una vivienda en España deben tributar por los ingresos derivados del alquiler y por las posibles plusvalías obtenidas en la venta. En el caso del alquiler, los residentes de la UE/EEE tributan al 19% sobre el rendimiento neto (una vez deducidos los gastos), mientras que los ciudadanos de fuera de la UE tributan al 24% sobre el ingreso bruto, sin derecho a deducciones. Además, es obligatorio presentar anualmente la declaración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros posibles impuestos locales.

Consejo: es recomendable contar con un asesor fiscal local que garantice el cumplimiento de todas tus obligaciones tributarias y te ayude a aprovechar posibles deducciones.

7. Perspectivas para 2026 y más allá

La normativa sobre el alquiler de corta duración sigue evolucionando. Desde julio de 2025 era obligatorio contar con un número de registro nacional (NRUA) para alquilar a través de plataformas como Airbnb o Booking.com, pero el Tribunal Supremo español anuló esta obligación de registro estatal el 20 de mayo de 2026. Aun así, quienes ya dispongan de un número NRUA siguen obligados a presentar la declaración informativa anual. Más relevante para los inversores: las administraciones autonómicas de zonas costeras tan populares como la Costa Blanca, Mallorca, Málaga y Barcelona están introduciendo normativas propias cada vez más estrictas, con requisitos de licencia (VUT) que varían según la región. La sostenibilidad sigue siendo también una tendencia al alza, con un interés creciente por la eficiencia energética en obra nueva y en reformas. Estas medidas buscan estabilizar el mercado inmobiliario y equilibrar la inversión con las necesidades de los residentes locales.

Invertir en vivienda española ofrece numerosas oportunidades, pero es fundamental estar al tanto de la normativa vigente y de los cambios futuros. ¿Quieres saber más sobre las mejores opciones de inversión y cómo aprovechar el mercado actual? Contacta hoy mismo con nuestro equipo para recibir asesoramiento profesional y acceder a las mejores oportunidades inmobiliarias en España.